Gavome sąskaitą už komunalinius mok. ir įrašyta atskirom eilutėm žemės ir NTM, kurie apmokestinti PVM. Ar šios išlaidos bus mums leidžiami atskaitymai ir ar galima PVM atskaita nuo jų?

Klausimas:

„UAB nuomojasi patalpas iš įmonės, sutartyje nurodyta, kad šalia nuomos mokesčio dar turime sumokėti žemės ir NTM. Gavome sąskaitą už komunalinius mok. ir įrašyta atskirom eilutėm žemės ir NTM, kurie apmokestinti PVM. Ar šios išlaidos bus mums leidžiami atskaitymai ir ar galima PVM atskaita nuo jų?“

Atsakymas:

Naudingi paaiškinimai yra PVM įstatymo 15 straipsnio komentare. Manytina, kad neturėtų apmokestinti PVM žemės mokesčio ir NTM, tačiau dar tikslinga mokesčių informacijos telefonu detaliau papasakoti situaciją ir pasitikslinti.

15 str.

5. Į apmokestinamąją vertę visais atvejais įtraukiami:

1. visi mokesčiai ir rinkliavos, išskyrus patį PVM;
2. su prekės tiekimu arba paslaugos teikimu susijusių ir pirkėjui tenkančių išlaidų (tokių kaip: pakavimo, transportavimo, draudimo ir kitų) vertė;

7. Kai nuomojant nekilnojamąjį turtą šio turto nuomininkas nuomotojui padengia išlaidas, susijusias su šio turto eksploatavimu, t. y. vandens, šilumos, elektros energijos tiekimu, paslaugų, susijusių su turto eksploatavimu (pastato rekonstrukcijų ir įrengimų (įskaitant liftą) taisymu, patalpų valymu, saugojimu ir kt.) teikimu, tai, remiantis ESTT praktika (bylos: C-572/07, C-392/11, C-42/14), turto nuomotojas, PVM mokėtojas, šias su nuomojamo turto eksploatavimu susijusias išlaidas iš nuomininko gali susigrąžinti:

1. arba „perparduodamas“ nuomininkui nuomojamose patalpose sunaudotą vandenį, šilumą, elektros energiją ir su turto eksploatavimu susijusias paslaugas, arba
2. įtraukdamas į teikiamų nuomos paslaugų apmokestinamąją vertę, arba
3. taikydamas „mišrų“ būdą, t. y. dalį su nuomojamo turto eksploatavimu susijusių išlaidų susigrąžintų „perparduodamas“ nuomojamose patalpose sunaudotą vandenį, šilumą, elektros energiją ir su turto eksploatavimu susijusias paslaugas, kitą dalį - įtraukdamas į teikiamų nuomos paslaugų apmokestinamąją vertę.

Kokį patirtų išlaidų, susijusių su nuomojamo turto eksploatavimu, susigrąžinimo būdą gali pasirinkti PVM mokėtojas, kiekvienu atveju reikia nagrinėti atskirai, įvertinant kiek galima daugiau aplinkybių.

Tuo atveju, kai nuomojamose patalpose yra įrengti individualūs skaitikliai (pvz., vandens, elektros energijos, šilumos) ir dėl to nuomininkas moka už atitinkamas prekes tiek, kiek jis faktiškai jų suvartoja, tai PVM tikslais laikoma, kad tokių prekių tiekimas ir nuomos paslaugų teikimas turi savarankišką tikslą ir dėl to prekių tiekimo ir nuomos paslaugų teikimo sandoriai laikomi atskirais tiekimo (teikimo) sandoriais.

Tuo atveju, kai patalpos, kuriose yra įrengti individualūs skaitikliai (pvz., vandens, elektros energijos, šilumos), nuomojamos trumpam laikotarpiui (kelioms valandoms, dienoms ir pan.), tai iš esmės laikytina, kad tokio sandorio tikslas yra kartu su nuoma gauti visumą teikiamų paslaugų, kurios yra taip susiję, kad objektyviai sudaro vieną ekonomiškai neskaidomą paslaugą. Tokiu atveju PVM tikslais laikoma, kad yra sudarytas vienas nekilnojamojo turto nuomos sandoris.

Tuo atveju, kai nuomojamose patalpose suvartojamos paslaugos, kurių suvartojimas neapskaitomos individualiais nuomojamose patalpose įrengtais skaitikliais (pvz. šiukšlių išvežimas), tačiau nuomininkas už paslaugas moka tiek, kiek faktiškai jam buvo suteikta paslaugų (t. y. paslaugų teikėjui mokamas atlygis tiesiogiai priklauso nuo nuomininkui suteiktų paslaugų apimties), tai PVM tikslais laikoma, kad nuomos ir šių paslaugų teikimas turi savarankišką tikslą ir dėl to šie paslaugų teikimo sandoriai laikomi atskirais paslaugų teikimo sandoriais.

Tuo atveju, kai nuomojamose patalpose nėra įrengti individualūs skaitikliai, kai nuomininkas negali mokėti už faktiškai suvartotas paslaugas, tai visos kartu su nuoma nuomininkui suteiktos paslaugos laikomos neturinčiomis savarankiško tikslo ir dėl to laikoma, kad yra sudarytas vienas nekilnojamojo turto nuomos sandoris ir todėl visų kartu su nuoma suteiktų paslaugų (patiektų prekių) vertė turi būti traukiama į nuomos paslaugų apmokestinamąją vertę.

5 pavyzdys

Įmonė A, PVM mokėtoja (nuomotoja), su įmone B, PVM mokėtoja (nuomininkė), sudarė patalpų nuomos sutartį. Sutartyje numatyta, kad įmonė A įmonei B išnuomoja 500 m2 patalpas, esančias naujai pastatytame pastate. Pagal sutarties sąlygas nuomininkė be nuomos mokesčio įsipareigoja nuomotojui padengti:

1. faktiškai patirtas išlaidas dėl šildymo, elektros, vandens sunaudojimo. Šios išlaidos nustatomos pagal patalpose įrengtus elektros, vandens, šildymo skaitiklius;
2. su žemės sklypo, kuriame yra nuomojamų patalpų pastatas, ir nuomojamų patalpų eksploatavimu, naudojimu ir priežiūra susijusias išlaidas, t. y. išlaidas, kurias patiria nuomotojas dėl turto administravimo, bendro naudojimo objektų, įrenginių aptarnavimo, priežiūros bei remonto, pastato bendro naudojimo teritorijų valymo, apšvietimo, tvarkymo bei priežiūros, turto dezinfekcijos, deratizacijos, dezinsekcijos, pastato draudimo, pastato apsaugos, kitų paslaugų, susijusių su pastato/žemės sklypo eksploatavimu, naudojimu ir priežiūra. Šių išlaidų dydis nustatomas proporcingai nuomininko nuomojamų patalpų plotui viso pastato nuomojamų patalpų ploto atžvilgiu;
3. nuomotojui taikomų nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių dalį proporcingai tenkančią nuomojamų patalpų (žemės) plotui.

Ar nuomotojo įmonės A patirtos aukščiau nurodytos išlaidos turi būti traukiamos į įmonės A teikiamų nuomos paslaugų apmokestinamąją vertę? Šildymo, elektros, vandens sunaudojimo išlaidos nustatomos pagal patalpose įrengtus elektros, vandens, šildymo skaitiklius ir dėl to darytina išvada, kad nuomininkas moka už šias prekes tiek, kiek jis faktiškai jų suvartojo. Tokiu atveju PVM tikslais laikoma, kad nuomotojas veikia kaip neatsiskleidęs tarpininkas ir elektrą, vandenį, šildymą „perparduoda“ nuomininkui.

Įmonė A nuomoja įmonei B nuomoja ne visą pastatą, o tik dalį šio pastato (500 m2 plotą), be to, pagal sutarties sąlygas nuomininkas iš esmės negali mokėti tiek, kiek faktiškai jai buvo suteikta paslaugų. Tokiu atveju PVM tikslais laikoma, kad šios su pastato/žemės sklypo eksploatavimu, naudojimu ir priežiūra susijusios paslaugos (turto administravimo, bendro naudojimo objektų, įrenginių aptarnavimo, priežiūros bei remonto, pastato bendro naudojimo teritorijų valymo, apšvietimo, tvarkymo bei priežiūros, turto dezinfekcijos, deratizacijos, dezinsekcijos, pastato draudimo, pastato apsaugos ir kt. paslaugos) iš esmės nėra savarankiškos, yra glaudžiai susijusios su patalpų nuoma ir pagrindinę nuomos paslaugą daro tik patrauklesnę. Tokiu atveju šios įmonės A patirtos išlaidos turi būti traukiamos į įmonės A teikiamų nuomos paslaugų apmokestinamąją vertę. Pagal PVM įstatymo 15 straipsnio 5 dalies 1 punktą į tiekiamų prekių (teikiamų paslaugų) apmokestinamąją vertę visais atvejais traukiami visi mokesčiai ir rinkliavos, išskyrus patį PVM. Atsižvelgiant į tai, nagrinėjamu atveju įmonė A į patalpų nuomos apmokestinamąją vertę turi įtraukti nuomotojui tenkančią nekilnojamojo turto ir žemės mokesčio dalį (nustatomą pagal išnuomoto ploto kriterijų).

Dėl leidžiamų atskaitymų, tai iš pajamų galima atskaityti tik tas prekių (paslaugų) pirkimo ir importo PVM sumas, kurios atitinka du kriterijus:

• šios sumos yra neatskaitomos pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau – PVM įstatymas) nuostatas;
• šios sumos apskaičiuotos nuo PMĮ nustatytų leidžiamų (įskaitant ribojamų dydžių) atskaitymų. Pirkimo ir importo PVM sumos, kurios apskaičiuotos nuo PMĮ 31 straipsnyje nustatytų neleidžiamų atskaitymų, apskaičiuojant apmokestinamąjį pelną, iš pajamų neatskaitomos.